Rada města Ostravy svým usnesením č. 09687/RM1822/151 ze dne 7.6.2022 rozhodla, komu prodá výškový dům na Ostrčilově ulici v centru Ostravy.
Na středečním (22.6. 2022) Zastupitelstvu města Ostrava bude ta projednáván bod „Návrh na uzavření smluv v zadávacím řízení na veřejnou zakázku „Ostravský mrakodrap“ BJ1822 01764/22„. I přes masivní reklamní kampaň, která vás pronásledovala snad na každé webové stránce a oslovení největších developerů napřímo městem, se přihlásil pouze jeden uchazeč.
Tím je společnost First Skyscraper s.r.o. Společnost byla založena ke konci března a majetkově je propojena mimo jiné se společností Bystroň Group a.s. , které realizuje již jinou stavbu města, kde se také přihlásil pouze jeden zájemce, Nové Lauby.
Pozoruhodné také je, že nabídky na odkup měly být podány do 31. března 2022. Projednání nabídek se na Radu města, která zasedá každý týden, dostala až o více jak dva měsíce později, přesněji 7.6. 2022. Tedy až na desátou Radu od termínu podání nabídek. Co se dělo v tomto dvouměsíčním hluchém období můžeme jen spekulovat.
Konstrukční řešení původního objektu
Snížení a rekonstrukce objektu se jednou již řešila. Byl zpracován projekt, který však nebyl stavebním úřadem schválen. Původní objekt má nízkou konstrukční a tedy i světlou výšku, což je pro funkci bydlení nejen nevhodné, ale i nezákonné. Konstrukční řešení jsme již podrobněji popisovali v článku publikovaného 29.11. 2021.
V roce 2012 byla společností ATOS – 6, spol. s r.o. z Ostravy vyhotovena studie Revitalizace výškového domu Ostrčilova 2691/4. Současně také bylo vyhotoveno předběžné stavebně technické posouzení č. 070 _ 044114 vypracované Technickým a zkušebním stavem stavebním Praha , s.p. a Protokol o zkouškách č. 542 vyhotovený Vysokou školou báňskou — Technickou univerzitou Ostrava „ Zkušební laboratoří výzkumného centra hornin, Hornicko-geologické fakulty. Z výsledků bylo doporoučeno snížení objektu na 10 nadzemních podlaží. Následným zpracovatelem potřebné dokumentace byla společnost Kania, a.s.
Vizualizace přestavby a snížení objektu:
Zásadním omezením přestavby objektu na bytový dům je jeho samotná konstrukce. Objekt má nízkou konstrukční výšku, která činí 2800mm. Z této nízké konstrukční výšky pak vychází nedostačující světlá výška obytných místností.
Světlá výška v obytných místnostech činí 2550 mm, v místech stropních průvlaků dokonce jen 2250 mm, což neodpovídá dnešním požadavkům, kdy dle vyhl.č. 268/2009 Sb. musí být světlé výšky místností v obytných a pobytových místností alespoň 2600 mm. Výška podlah na nosné konstrukci v objektu pouze 50mm – 100mm. Z toho plyne nedostatečná kročejová neprůzvučnost.
Ve zkratce to znamená, že byty v objektu mají nízké stropy odporujícím normám. Navíc při minimální tloušťce podlah, která netlumí mezi patry hluk. Pokud by byly v přestavbě použity dostačující podlahy (běžně o tloušťkách 100-150mm) a v podhledech, byť nad částmi ploch, vedena rekuperace vzduchu (která by měla být samozřejmost), nemůže stavba odpovídat obecným požadavkům na stavby.
Co však u objektu nelze stále změnit je jeho konstrukční výška. Pokud chceme změnit konstrukční výšku jakéhokoliv objektu, musíme ho prakticky od prvního podlaží přestavět. To ale návrh studia AI – DESIGN nenavrhuje. Záměrem je snést původní obvodový plášť a vytvořit novou obálku budovy. Nedostatečná konstrukční výška je zde řešena pouze psychologicky. A to prosvětlením místností zasklením na celou výšku místnosti. I v návrhu z roku 2021 musí být mocnost podlah minimální pro nesnižování již tak nedostatečné světlé výšky.
Aby se investorovi vynaložené prostředky vyplatily, bude nutné prodávat byty jako vysoce nadstandartní. Až prémiové za vysoké částky. Za takové se však byty, které by zde měly vzniknout, nedají považovat. Ani v průměrném bytě nechcete slyšet, co dělá soused nad vámi. Což zde, kvůli nedostatečné kročejové neprůzvučnosti vlivem podlah, je velmi pravděpodobné.
Světlá výška místností je zásadním technickým parametrem budov a celá problematika je legislativně ošetřena. Toho si je samozřejmě vědom i stavební úřad. Jak se uvádí v Důvodové zprávě, která byla součástí bodu M1418/0787/18 jednání zastupitelstva Moravské Ostravy a Přívoz ze dne 14. 6. 2018, byl tento fakt pádný důvod k zastavení povolovacího řízení a nepovolení stavby.
Důvodová zpráva:
Podrobněji popsaní důvodů můžeme vidět v Dohodě o částečném zániku závazků ze smlouvy o dílo č. 10287/2013/OIMH na zhotovení a projednání projektové dokumentace, která byla vedena mezi obvodem Moravská Ostrava a Přívoz a projektantem. Připomeňme jen, že legislativa se v těchto bodech výstavby nezměnila a je i v roce 2022 stejná.
Cena za odkup
Město Ostrava plánuje odkoupit 15 bytových jednotek a podíl v parkovacím domě (90 stání), který má vyrůst vedle stávajícího výškového domu. Součásti příloh jednacího bodu je také „finanční analýza“ vývoje cen bytů v Ostravě.
Pokud zdražování stavebního materiálu a nedostatek zaměstnanců přikládají ceně bytů „pod kotlem“, tak Ostrava do kotle hází rovnou atomovou bombu.
Dle materiálu je navrhnutý odkup 15 bytů za cenu 138.260,87 Kč / m2 × 1.044,9 m2, celkem 144.468.783,06 Kč bez DPH. Celkové kupní ceny za ideální spoluvlastnický podíl na pozemku s parkovacím domem odpovídající právu zadavatele užívat 90 parkovacích stání na celkovém počtu parkovacích stání v parkovacím domě – jednotková nabídková cena 956.521,74 Kč / parkovací místo × 90 parkovacích míst, celkem 86.086.956,60 Kč bez DPH. Byty bude následně msto pronajímat.
Při vlastnictví 1 044,9 m2 plochy bytů ve výškovém domě činí předpoklad výnosu 2.507.760 Kč za rok. Velmi zjednodušujícím a orientačním propočtem výnosu z nájemného za období od dokončení výstavby do roku 2050 (počítáno 23 let) město vyinkasuje 57.678.480 Kč.
Cena 138 260,67 Kč / m2 byla vypočítána následovně:
Analýza pracuje s průměrnou cenou za čtvereční metr v krajských městech, ta je však ale v Ostravě výrazně nižší, než uváděná částka 96 600 Kč/m2 . V Ostravě se průměrná cena pohybuje v současné době kolem 76 477 Kč/m2 . Analýza, kterou si vypracovalo samo město, také počítá s každoročním nárůstem cen developerské výstavby o 5-10%. Tento trend je však velmi těžké předpovídat a paradoxně dochází již i k poklesu cen u prodeje nových bytů.
Ostrava, která by měla být veřejným stavebníkem, který aspoň částečně pokryje poptávku po levném a dostupném bydlení, dělá pravý opak. Hraje si na developera luxusních rezidencí s až neúnosně dlouho dobou návratu investice. Samotné město nejenže cenou dohání stavitele luxusních rezidencí, samo nastavuje ještě vyšší ceny a posouvá cenovou hranici vzhůru.
Ve finanční analýze navíc ceny za čtvereční metry porovnávaných rezidentních projektů obsahují také zisk developera, který činí 10-40% z celkové částky. Tato částka by městu odpadla, kdyby si byty stavělo samo, tak jako to bylo v případě Rezidence Janáčková. Město však pro účely nájemního bydlení kupuje to nejdražší na trhu.
Vidíme přístup ve stylu „za hodně peněz, málo muziky“.
Bude velmi zajímavé sledovat, jak příprava stavby, kterou již jednou stavební úřad nepovolil, bude probíhat.
marian :
alternativou teda zůstává odstřel, nebo pokračující chátrání. k jakému řešení se autor příspěvku přiklání?
balde :
poznámka k typu bytů, které město v poslední době podporuje. Za mě má Ostrava sociálních bytů a obyč bytů v panelácích neurekom, to co jí chybí všeobecně jsou nadstandartní byty – jak přímo v majetku města tak jako možnost nákupu pro jednotlivce. Na každé debatě o rozvoji Ostravy se řeší, že tu nejsou nemovitosti, pro nadprůměrně vydělávající lidi, a ti pak buď do Ostravy nepřijdou, nebo si postaví dům za Ostravou a dojíždějí.
Martin [msstavby.cz] :
marian: To, co odpovídá normám a zákonům.
balde: Úkolem veřejné správy není výstavba luxusních rezidencí za neadekvátní nájem.
20.06.2022 07:38balde :
Martin [msstavby.cz]: dle mého názoru by město mělo mít v bytovém fondu, jak sociální byty, tak standartní byty, tak i nadstandartní byty, pak je otázkou už jen poměr mezi jednotlivými kategoriemi. Myslím si, že Ostrava má velmi dobře pokryté první dvě kategorie, naopak ta poslední je velmi nedostatečná.
20.06.2022 07:55M. :
Tohle bude ještě zajímavé sledovat :-D
20.06.2022 07:59Co na té radnici šňupou, to může být hustej matroš.
Vítek :
Připadá mi to jako nějaký pokus něco vyřešit. Více budeme vědět po středečním zastupitelstvu.Jedná se viditelnou budovu,takže uvidíme, jak to pak bude pokračovat. Veškerá sláva padne již na nové zastupitelstvo po volbách.
20.06.2022 09:07MM :
Martin to popsal naprosto dokonale. Pokud se na to podíváme z nadhledu, tak vlastně v celé republice se nenašel jediný developer, který vidí ekonomickou návratnost. Našel jsem pouze subjekt, který má s městem vazby, staví pro něj už jeden bytový projekt a vlastně si vyzkoušeli, že si mohou dělat co se zamane. Zkusí to znovu. Nikdo cizí jim do toho nehodí vidle, protože žádný developer z Prahy nechce řešit čachry s městem.
Výsledek je ten, že se město domluví s dceřinou společností firmy, která staví Nové Lauby. V podstatě si vymyslí cenu aby jim to společně pasovalo a pak to spolu upečou. Město a každého občana to bude stát přes 230 milionů bez DPH a to se vyplatí!
Ostrava je v developmentu naprosto zoufalá. Je tady několik projektů, které stojí na neschopnosti se domluvit. Místo aby se řešila příčina, řeší se následek. Město pak samo nakupuje byty za ceny v luxusních projektech v Praze. Nedává to žádnou logiku. Za ty peníze by město na obecním pozemku dokázalo postavit 3x tolik bytů, protože by neřešilo zisk. Byly by tam obecní byty.
Mimochodem, ta návratnost bytů je úplně jinde, pokud započítáme do povinných plateb fond oprav a další poplatky. Město totiž nebude vlastníkem, ale spoluvlastníkem. Pak stačí aby SVJ odsouhlasí změnu výše fondu oprav nebo investice a město bude muset platit. Je to naprosto nelogický systém, žádný investor se takto nechová. Základem je mít byty vlastní, ale ve své budově kde mám svou správu a fond oprav je pouze můj. Cíl je jasný, volby se blíží a je potřeba občanům dodat co nejvíc vizualizací a realizací projektů, ať to stojí co to stojí :-(
MM :
balde: Město není od toho, aby vlastnilo luxusní byty. Je naprosto nemorální, aby se občané s průměrnými platy skládali městu na nákup luxusních bytů pro bohaté. Stačí se podívat na nabídku bytů na Karolině, je jich tam na pronájem dostatek a ceny jsou opravdu vysoké. Tento segment trhu nemá řešit město. Peníze mají jít úplně jinam, ne do luxusu. To ať si každý řeší za svoje.
balde :
MM: MM: Prosím o informaci, který byt, je dle Vás luxusní z těch projektů, ve kterých město koupí byty. Jo kdyby město řeklo, že kupuje v SO HOUSE v Porubě byty, tak bych řekl že to je mimo, ale to co město kupuje rozhodně nejsou luxusní byty. Pokud to budu srovnávat v rámci Ostravy, tak spíš nadstandart, oproti Praze standartní byty.
Dále si opravdu myslíte že v Praze za tuhle cenu koupíte nějaký luxusní byt? To jste hodně mimo realitu.
20.06.2022 12:01marian :
Martin [msstavby.cz]: takže nejdřív chátrání a pak demolice
Michal :
Bla bla bla, stejné kecy jako v listopadu. A že si toho omílaného „nízké stropy odporující normám“ nikdo kolem Jiřičné nevšiml, místo aby řekl sorry, má to nízké stropy, nebudeme nic vymýšlet? Odborníci z AI Design se sekli, ale já mám pravdu?
20.06.2022 17:25Tomáš Polednik :
Přijde mi, že se jede podle plánu. Už cena Laubu byla hodně vysoko. A zde město více než ochotně razí cestu do náruče spřáteleného investora. A ještě si od něj ty předražené byty odkoupí. Nějak se jim tento styl zalíbil..
20.06.2022 18:22Tomáš Polednik :
Přijde mi, že se jede podle plánu. Už cena Laubu byla hodně vysoko. A zde město více než ochotně razí cestu do náruče spřáteleného investora. A ještě si od něj ty předražené byty odkoupí. Nějak se jim tento styl zalíbil..
20.06.2022 18:23Crazym :
Pak až to postaví se může někdo opět pochlubit, jak všechny byty obsadili a obálkovou metodou získali 160,- Kč/m2 nájem :D
20.06.2022 20:08No a nedaleko nabízí Heimstaden něco podobného za cca 260,-Kč/m2 :-) https://heimstaden.cz/cz/detail/pronajem-2-1-45m2-cs-legii-ostrava-f2244097
Tom :
Michal: Když vám za projekt zaplatí, jsou vám jedno nízké stropy. :) Když nevěříte, je snadné si to dohledat. Ne pardon, snadnější je napsat bla bla bla.
20.06.2022 21:47Martin [msstavby.cz] :
balde: V současné době je cena bytů v novostavbách v Praze průměrně 149tis/m2. Ostravy Laubami nastřelila nejvyšší ceny ve městě, které se blíží pražským. A přiznejme si, Ostrava není Praha.
Cena u Ostrčilove se kalkuluje ještě vyšší. Přesto se v důvodové zprávě uvádí nájem kolem cca 200kč/m2. Takže Ostrava bude kupovat byty v cenové relaci pražských rezidencí, ze kterých bude nižší počet desítek bytů na pronájem, které trh nijak neovlivní a navíc se městu snad ani zpětně nezaplatí.
Proč do toho žádný developer nešel?
Michal: Nevím, četl jsi vyjádření stavebního úřadu?
20.06.2022 22:16MM :
balde: Když mluvíte o projektu SO.HOUSE, tak tam jsou ceny od 75 do 105 tisíc za m2. Tady vidíte, jak je cena 138 tisíc za m2 úplně mimo!
Problém je, že město draze koupí, ale pak levně pronajímá. Říkáte, že chybí segment kvalitnějšího, luxusního bydlení, ale já se ptám proč ho má stavět město a následně za takový byt požadovat netržní nájemné. Už tady bylo uvedeno, jaké ceny jsou u bytového projektu na ulici Janáčkova, které vlastní město. Pan Witosz uváděl, že startovací ceny jsou od 140,- za m2, ale podařilo se vysoutěžit i nad 200,- :-) Za takové ceny nepronajímá ani Heimstaden v centru. Než obálková metoda, tak on-line aukce, ale aby o tom lidé věděli. Většina lidí hledá bydlení on-line, málo kdo čte zpravodaj ve schránce. Bohužel se ukazuje, že město v tom tápe a neví jak na to. Problém je, že na to doplatíme všichni.
21.06.2022 09:55O. :
Je mi te stavby lito, ale cim driv se to zboura, tim lip. S temi parametry co to ma, se v dnesni dobe nic slusneho vymyslet neda. Takze jsou jen dve varianty, bud to tam bude strasit dal, dokud to nespadne, nebo se to zboura a postavi neco noveho, klidne i neco vyssiho, ale kvalitniho a moderniho.
21.06.2022 09:58Alexo :
https://www.ostrava.cz/cs/o-meste/aktualne/ostravsky-201emrakodrap201c-se-docka-sve-rekonstrukce
24.06.2022 07:06balde :
odpověď na komentář na facebooku k problému se světlou výškou: Dobrý den, tento dotaz byl projednáván také v rámci zastupitelstva města. Oproti původnímu záměru, kde světlou výšku v obytných místnostech ještě snižovaly podhledy ve kterých byly vedeny rozvody pro sprinklery se architekti vypořádali s tímto problémem tak, že spolu s požárním schodištěm a výtahy bude přistavěn také tubus pro jejich vedení. Tím pádem nemusí být sprinklery instalovány do podhledů a dostaneme se tak na max. světlou výšku. Podrobněji to bude řešeno v dokumentaci pro povolení stavby.
https://www.facebook.com/fajnova.cz/posts/pfbid0ZSsrQbmoWDfUiJJ7xHS5V5rKzmy11Yc1ey7r6Vpfo1YymD94LA4qhMNWwcmng2WZl?comment_id=1143288386452277&reply_comment_id=562733478860594¬if_id=1656068777935282¬if_t=comment_mention&ref=notif
24.06.2022 13:09Martin [msstavby.cz] :
balde: Chápu, že to někomu z oboru mimo stavebnictví může jako odpověď stačit, ale sprinklery nejsou jediným technickým zařízením. Ta výška je tak malá, že i při nulovém podhledu a minimální tloušťce podlahy (skrz patra se bude šířit hluk) nelze minimální světlé výšky dosáhnout.
24.06.2022 13:59Chceme snad dosáhnout komfortu bydlení odpovídajíc době, ne?
hugo :
takže ten barák vyjde nakonec na 3/4miliardy, tj. průměrně 10mil/byt. V případě města vlastně ještě hůř, 12 milionů. Při ročním nájmu 5% z ceny nemovitosti, jak se někde uvádí vhodný nájem, je to 50tis. měsičně holý nájem. Barák to bude pěkný, což o to, ale fakt je taková cena normální?
24.06.2022 17:03Alexo :
Ten dům byl zkolaudován pro bydlení ve své době a to platí i nadále.
24.06.2022 18:29Chcete zbourat všechny domy, které by dnes jako novostavby neprošly? Navrhuji začít třeba Telčí, náměstím, dá-li se použít takový příměr k pochopení.
Vítek :
Alexo: Zní to logicky, ale potom musel hrubě pochybit stavební úřad,když v minulosti rekonstrukci nedovolil. Je to nějak zamlžené.
24.06.2022 20:52PH :
Vítek: Normy se mění – proto často budovy v centru města, které byly předělány na kanceláře, nelze předělat zpátky na byty. Ve 30. letech nebyly normy na oslunění bytu. (Tedy asi, každopádně jiné než dnes.)
24.06.2022 21:02Martin [msstavby.cz] :
Alexo: :D :D opravdu „skvělé přirovnání“ s nulovou argumentační hodnotou.
Jen na okraj. stovky let se staví domy s vyšší světlou výškou, než je experimentální stavba na Ostrčilově. Historické domy jsou navíc často památkově chráněny, či se nacházejí v památkových zónách nebo rezervacích. Zde se postupuje jinak.
Jsou jen dvě možnosti, jak tohle celé dopadne. Buď stavební úřad nyní rekonstrukcí povolí, čímž shodí se předchozí rozhodnutí, kdy stavbu nepovolil a otevírá dveře k přezkoumání všech nagativních rozhodnutí. Nebo se tady realizuje něco, co neodpovídá ani kvalitám bydlení ze začátku tisíciletí za neúměrné množství peněz. S tím, že tl. podlahy je pouhých 50mm.
Vedení el. drátů ke světlům. Na Ostravu vlastně dobré, ne.
27.06.2022 07:37