Výškový dům na Ostrčilově ulice. Objekt, jehož rekonstrukce již jednou nebyla povolena stavebním úřadem, ale zkouší se to znovu.
Na přelomu měsíců leden a únor tohoto roku (2021) město Ostrava představila návrh rekonstrukce výškového domu na Ostrčilově ulici. Bytový objekt, který krátce po svém dostavěním v roce 1968, přestal sloužit svým účelům. Údajně kvůli výkyvům objektu při silných větrech a samotnému sedání stavby, nebyl vhodný pro trvale obydlení. Byl tedy přebudován na kanceláře. Následně došlo k dalšímu omezení využití budovy z důvodu nedodržení požárních předpisů. Od roku 2013 je objekt prázdný.
Záměr, který byl na začátku tohoto roku, však nebyl jediným záměrem za posledních deset let, který nějak pracoval s touto budovou. Několik let se obvod Moravská Ostrava a Přívoz pokoušela o jeho rekonstrukci.
Technické podmínky
V roce 2012 byla společností ATOS – 6, spol. s r.o. z Ostravy vyhotovena studie Revitalizace výškového domu Ostrčilova 2691/4. Současně také bylo vyhotoveno předběžné stavebně technické posouzení č. 070 _ 044114 vypracované Technickým a zkušebním stavem stavebním Praha , s.p. a Protokol o zkouškách č. 542 vyhotovený Vysokou školou báňskou — Technickou univerzitou Ostrava „ Zkušební laboratoří výzkumného centra hornin, Hornicko-geologické fakulty. Z výsledků bylo doporoučeno snížení objektu na 10 nadzemních podlaží. Následným zpracovatelem potřebné dokumentace byla společnost Kania, a.s.
Vizualizace přestavby a snížení objektu:
Autor: ATOS – 6, spol. s r.o., stavebně projektová kancelář / zdroj: moap.cz
Zásadním omezením přestavby objektu na bytový dům je jeho samotná konstrukce. Objekt má nízkou konstrukční výšku, která činí 2800mm. Z této nízké konstrukční výšky pak vychází nedostačující světlá výška obytných místností.
zdroj: moap.cz
Světlá výška v obytných místnostech činí 2550 mm, v místech stropních průvlaků dokonce jen 2250 mm, což neodpovídá dnešním požadavkům, kdy dle vyhl.č. 268/2009 Sb. musí být světlé výšky místností v obytných a pobytových místností alespoň 2600 mm. Výška podlah na nosné konstrukci v objektu pouze 50mm – 100mm. Z toho plyne nedostatečná kročejová neprůzvučnost.
Ve zkratce to znamená, že byty v objektu mají nízké stropy odporujícím normám. Navíc při minimální tloušťce podlah, která netlumí mezi patry hluk. Pokud by byly v přestavbě použity dostačující podlahy (běžně o tloušťkách 100-150mm) a v podhledech, byť nad částmi ploch, vedena rekuperace vzduchu (která by měla být samozřejmost), nemůže stavba odpovídat obecným požadavkům na stavby.
Zdá se, že v roce 2021 již všechny technicko-konstrukční problémy objektu, kvůli kterým byl dům i nevyužíván, pominuly. Nový investiční záměr vypracovalo studio AI – DESIGN, s.r.o. architektky Evy Jiřičné. Podle nového předběžného posouzení od RECOC, spol. s r.o. lze objekt nejenže užívat. Ale dokonce i navýšit o další podlaží. Rohy objektu rovněž osadit vykonzolovanými balkóny. Zde jsme se dostali do situace dvou posudků, která si vzájemně vyvracejí.
autor: AI-DESIGN, a.s./ zdroj: ostrava.cz
Co však u objektu nelze stále změnit je jeho konstrukční výška. Pokud chceme změnit konstrukční výšku jakéhokoliv objektu, musíme ho prakticky od prvního podlaží přestavět. To ale návrh studia AI – DESIGN nenavrhuje. Záměrem je snést původní obvodový plášť a vytvořit novou obálku budovy. Nedostatečná konstrukční výška je zde řešena pouze psychologicky. A to prosvětlením místností zasklením na celou výšku místnosti. I v návrhu z roku 2021 musí být mocnost podlah minimální pro nesnižování již tak nedostatečné světlé výšky.
Ostrava hledá pro rekonstrukci soukromého investora, který by se spolupodílel na realizaci. V objektu se má nacházet 76 bytů. Z toho 15 má být městských. Aby se případnému investorovi vynaložené prostředky vyplatily, bude nutné prodávat byty jako vysoce nadstandartní. Až prémiové za vysoké částky. Za takové se však byty, které by zde měly vzniknout, nedají považovat. Ani v průměrném bytě nechcete slyšet, co dělá soused nad vámi. Což zde, kvůli nedostatečné kročejové neprůzvučnosti vlivem podlah, je velmi pravděpodobné.
Světlá výška místností je zásadním technickým parametrem budov a celá problematika je legislativně ošetřena. Toho si je samozřejmě vědom i stavební úřad. Jak se uvádí v Důvodové zprávě, která byla součástí bodu M1418/0787/18 jednání zastupitelstva Moravské Ostravy a Přívoz ze dne 14. 6. 2018, byl tento fakt pádný důvod k zastavení povolovacího řízení a nepovolení stavby.
Důvodová zpráva:
Podrobněji popsaní důvodů můžeme vidět v Dohodě o částečném zániku závazků ze smlouvy o dílo č. 10287/2013/OIMH na zhotovení a projednání projektové dokumentace, která byla vedena mezi obvodem Moravská Ostrava a Přívoz a projektantem. Připomeňme jen, že legislativa se v těchto bodech výstavby nezměnila a je i v roce 2021 stejná.
Finanční náklady projektu
Jak jste si mohli již výše všimnout. Projekční práce na rekonstrukci a snížení objektu celkově vyšly na 1 207 966,22 Kč.
Studio AI – DESIGN, s.r.o., které bylo osloveno městem Ostrava přímo, bez jakékoliv soutěže, vypracovalo architektonickou studii na základě smlouvy o dílo a smlouvy příkazní k VZ 109/2020 „Rekonstrukce Ostravského mrakodrapu – IZ“ za částku 2 420 000 Kč.
18. 8. 2021 podepsala Ostrava s výše uvedeným ateliérem další smlouvu. Přesněji smlouvu VZ „Ostravský mrakodrap – technický konzultant“ za částku 2 057 000 Kč. Jedná se o technické konzultace. Ne vypracování samotné projektové dokumentace. Celkově již bylo utraceno téměř 4x tolik, co za celou projektovou dokumentaci k rekonstrukci objektu z předchozích let. K rekonstrukci, která stejně byla stavebním úřadem zamítnuta.
Finanční a sociální kontext
Prvotní projekt, který počítal se snížením celého objektu, podle ekonomického vyhodnocení počítal s následujícími částkami (na základě studie přestavby 2012, pro zjednodušení jsou uváděny částky včetně DPH, zaokrouhlené nahoru):
Zbourání celého objektu vč. základů: 46 mil Kč
Přestavba snížením + nové parkoviště: 127 mil Kč
Přestavba snížením bez nového parkoviště: 122 mil Kč
Pokud od celkových nákladů na přestavbu odečteme náklady na celkové odstranění celého objektu, dostaneme částku: 81 mil Kč
Zastavěná plocha podlaží: 348,67 m2
Na každém podlaží je 251 m2 užitné plochy bytů (bez schodiště, výtahů, instalačních šachet)
Plocha bytů celkem (v 9 podlažích): 2259 m2
Nebytová plocha v přízemí 171 m2
Využitá plocha celkem (bytová + nebytová) 2430 m2
Náklady na 1 m2 využitelné plochy: 81 000 000 Kč / 2 430 m2 = 33.333,- Kč / m2
Náklad na 1 byt (při průměr. velikosti 63 m2): 2.099.979 Kč
Ve studii z roku 2012. Bylo navrhnuto 36 malometrážních městských bytů. Návrh studia AI-DESIGN, s.r.o počítá se 76 byty. Městských má být však pouze 15 z celkového počtu. Odhadovaná cena přestavby, která je například uvedena na stránkách fajnova.cz nebo v tiskových zprávách, je cca 390 mil. Kč.
zdroj: fajnova.cz
Nikde už však není uvedeno, že uváděna částka je bez DPH. Jelikož je částka uvedena i za parkovací objekt, nelze vyvodit cenu za 1m2 obytné plochy.
zdroj: ostrava.cz
V ČR funguje základní sazba DPH o výši 21%. Na bytovou výstavbu lze uplatnit i sníženou sazbu DPH 15%, ale pouze za konkrétních podmínek. Současný návrh rekonstrukce výškového domu na Ostrčilově, tak při celkové ceně i s DPH 21% činí 473 811 359,56 Kč. Pokud by záměr splňoval podstatu objektu pro sociální bydlení s DPH 15%, jsme na částce 450 316 581,4 Kč.
zdroj: businessinfo.cz
zdroj: moap.cz / hlidacstatu.cz / tenderarena.cz
Související články
- 19.09.2023: Ostrčilova – aktuálně
- 26.01.2022: Ostrčilova – aktuálně
- 03.02.2021: Rekonstrukce výškového domu Ostrčilova
- 06.04.2018: Snížení výškové budovy Ostrčilova 4
- 11.03.2015: Úpravy ploch před ZŠ Ostrčilova
- 16.01.2015: Zásahy do krajiny – prosincec
Kurt :
Ze všeho nejvíc mě zarazilo jakou mediální pozornost, bez reflexe například světlosti, poslední projekt dostával. Člověk pak opravdu nabyl dojmu, že je vše vyřešeno a příští rok se bude stavět. ČèchijaStory. 🤫🐒
AC :
Poslední dobou hate za každou cenou, pouze příspěvky opěvující Opavu, v Ostravě vše špatně. Dříve byl tento server docela objektivní. Příští rok jsou komunální volby, palebná příprava už začala .-).
https://www.idnes.cz/brno/zpravy/vezak-skelet-rekonstrukce-brno-sumavska.A180222_153041_brno-zpravy_krut
https://www.skyscrapercity.com/threads/brno-%C5%A0umavsk%C3%A1-towers.1999960/
Když stejné budovy šly přestavět a navýšit v Brně, proč by tahle nešla přestavět v Ostravě.
josef :
Za mě dobré shrnutí. Přijde mi že v Ostravě vznikají neustále nějaké studie a projekty, ale kolik z nich se opravdu uskutečnilo.
MareK :
AC: a opravdu to je stejný konstrukční systém se shodnými světlými/konstrukčními výškami jako na Ostrčilce? Před týdnem jsem byl v Brně a nevypadá to, že by objekty sloužily k bydlení/pouze kanceláře, což řeší problém s kročejovkou.
Já bydlím v deskáči, který je má stejný konstrukční systém, rovněž nižší světlou výšku a kročejovka je dost mizerná…
Alfréd :
Docela slušná ostuda odborníků kteří sebrali 4m, ale co to je oproti 2m co stál ten balíček před radnicí … Ostrava!!!
29.11.2021 13:29Pavel :
Nikomu na tom baráku ve skutečnosti nezáleží a evidentně nemá využití. Ještě pár let se budou objevovat „projekty“ a pak snad půjde dolů.
29.11.2021 14:51balde :
Za mě pokud Eva Jiřičná veřejně v rozhovoru pro MAPPu tvrdila, že to jde zrekonstruovat, tak ji věřím, je to světová architekta, která má svou úroveň a rozhodně by za pár drobných, kvůli komukoliv a čemukoliv neriskovala svou profesionální pověst.
https://www.youtube.com/watch?v=SwA0mwYnydU
29.11.2021 16:39donc :
To je již postaveno, pouze pokus o renovaci. Co teprve Tower, o kterém se zatím jen píše? Nebo u myslivny bájný VTP? Inu Ostrava Story.
29.11.2021 18:28Martin [msstavby.cz] :
AC: Je snad v článku něco, co by nebyla pravda a je nutné ho považovat za hate?
Nelze si vybrat náhodně jinou výškovou budovu a začít ji srovnávat s výškovým domem na Ostrčilově ulici. Jedná se o jiné konstrukční systémy, jiní vnější podmínky, jiná funkce.
Nějaké politické snahy o odstřely nemá cenu komentovat. V Ostravě na městě vládne ANO, ODS, Piráti a KDU-ČSL. V Opavě vládne ANO, Zelení, KDU-ČSL, Piráti & Opavané a Občané městských částí Opavy. Téměř totožné koalice…
29.11.2021 18:41M. :
Dobrý bordel… Co na to Macura?
29.11.2021 18:41chytrák :
Další ukázka článku, který je tendenční. …Objekt byl postaven jako bytový dům a proto na něj lze pohodlně aplikovat vyjímku na světlou výšku místnosti, je na to i §.
29.11.2021 19:51Jinak všechno stojí peníze, takové projekty i dokumentace platí i soukromé firmy a to i několikrát v čase.
Zbourání objektu včetně základů by v dnešních cenách stálo min. 90 mil. bez daně.
Hrdý Ostravák :
Skvělý článek,výtečná analýza. Tohle zavánį jasnou korupcí. Milióny mizí do ztracena. Jsem zvědav,jestli se o tento tunel začne zajímat policie,nebo, že by se oddávala zimnímu spánku?Proč je Ostrava stále tak netransparentní,prolhaná a vykalkulovaná? Myslel jsem,že neslavné éry Tošenovského,Zedníka a Kajnara jsou už za námi.
29.11.2021 20:22Rado :
M.: Nic.
29.11.2021 20:32AC :
Hrdý Ostravák:
29.11.2021 20:56Korupce je trestná, stejně tak milióny mizí do ztracena nebo tunelování, už jste podal trestní oznámení?
Zapomněl jste zmínit éru Palase, Palyzy, Rykaly nebo Nováka. To byly ještě daleko lepší borci než zmiňujete vy, to bylo opravdové období temna .-)
Martin [msstavby.cz] :
chytrák: Je, ale stavební úřad ji neschválil. Viz článek Bude nyní, ve stejném případě, rozhodovat jinak?
29.11.2021 21:00AC :
Martin [msstavby.cz]:
29.11.2021 21:29Opravdu jste si jistý ,že je to náhodně jiná výšková budova, jiný konstrukční systém .-)? Jiné vnější podmínky? Případné poddolování už nemá vliv. Funkce těch budov je částečně obytná.
Pokud Eva Jiřičná podepíše studii, která tvrdí, že tato realizace je možná, tak budu s prominutím věřit jí, ne vašemu souhrnu vybraných faktů. Vyvraťte její tvrzení bod po bodu, pak to lze brát vážně, nebo se omluvte.
MM :
chytrák: No myslím, že je to nepochopení textu. Pokud má být projekt komerčně úspěšný a má smysl, tak musí počítat i se stranou kupující. No a tam je problém. Proč bych měl platit vyšší miliony za to, že mám byt s nižší světlou výškou než je norma? Výjimka nikoho nezajímá, prostě to není standardní byt a hotovo. Mít horší parametry než v obyčejném paneláku, to je opravdu výhodná investice pro kupující. Z mého pohledu je to šaškárna, město zkrátka nemá peníze ani na zbourání ani na rekonstrukci, tak se kolem toho x let tancuje a tahá se veřejnost za nos. Být městem, objekt zbourám, přidám to parkoviště a prodám to developerovi s podmínkou vybudování parkování pro rezidenty za jasně daný poplatek za měsíc. On tam totiž problém s parkováním není, jen lidé nechtějí platit ani korunu za to, že zaparkují u domu. No a to je jejich problém. Bývalé RPG tam má prázdná parkovací místa, protože jsou lidi kolenovrti.
Martin [msstavby.cz] :
AC: Jedná se o jiné budovy a v Brně se jedná o administrativní budovy. https://www.sumavskatower.cz/
Stálo by za to si text znova přečíst. Pořádně. Nikde nezpochybňuji práci paní Jiřičné. Samotné studio AI-DESIGN v průvodní zprávě na nízkou konstrukční výšku a nedostatečnou výšku upozorňuje. Přečíst si to můžeš sám :) https://tenderarena.cz/dodavatel/seznam-profilu-zadavatelu/detail/Z0003636/zakazka/440606
Poukazuji na to, že stavební úřad předchozí záměr neschválil právě s ohledem na nízkou světlou výšku. A to nezmění sebelepší architekt, respektive projektant.
Já zde nemám co vyvracet. Vše mám z dostupných zdrojů a dokumentů. A opět se ptám, je v článku něco, co není pravda?
30.11.2021 07:45Dan :
AC: Hele ja mam rodinu v Opave, jsem tam celkem casto, a jsem rad, ze se konecne o ni vice pise i tady. Leta tu prevazovala pouze Ostrava.
A koukam, ze to je v koemntarich zase samy argumnetacni faul za druhym.
30.11.2021 07:59Me to prijde jako fajn shrnuti predchoziho projektu, toho od Jircine na jednom miste. I to, proc se prvotni nerealizoval. Ja taky nikde v clanku nectu, ze by redakce psala, ze od Jiricne nejde postavit. Pro me je spise zajimave, ze rekonstrukci uz jednou stav. urad zamitl a ted se to zkousi znova s faktory, ktere nelze ovlivnit jinak nez demolici.
Same otazky.
jlname :
Tento věžový dům byl stavěný jako experimentální dům na bydlení. Nepovedlo se to.
Žádná rekonstrukce to nezlepší a jen se utopí peníze. Pořád to bude nefunkční starý barák.
V Evropě se v 60´ a 70´ letech minulého století postavilo mnoho výškových budov podobného typu.
Pomalu všechny ustupují nové výstavbě bez jediné slzy v oku.
Zbourat to a nevymýšlet slepé uličky!
Michal :
Tak já bych poprosil o takových pět šest příkladů z těch pomalu všech ustupujících.
30.11.2021 12:36AC :
Martin [msstavby.cz]:
Jedná se o budovy postavené ve stejné době, se stejným konstrukčním systémem (původně jsi psal, že mají jiný konstrukční systém), pouze na jiném místě.
Z posudku Atosu:
„Světlá výška v obytných místnostech 2550 mm, v místech stropních průvlaků dokonce jen
2250 mm, což neodpovídá dnešním požadavkům, kdy dle vyhl.č. 268/2009 Sb. musí být světlé
výšky místností v obytných a pobytových místností alespoň 2600 mm. Stavební úřad může
povolit výjimku, je-li prokázána zvláštní odůvodněnost tohoto požadavku.“
Takže v tomto případě architekt se světovým renomé je zásadní.
30.11.2021 13:44Ubourat půlku domu a postavit tam budovu, která vypadá jako zateplený panelák, opravdu není dostatečný důvod ke změně požadavků dle vyhl. č. 268 /2009 Sb.
Martin [msstavby.cz] :
AC: Že budovy byly postaveny v podobném období, neznamená, že musí mít stejný konstrukční systém.
Věžový dům na Ostrčilově ulici je systém V-OS
“ Jedná se například o věžáky na sídlišti Kamenec pod stadionem Bazaly, ale najdeme je třeba i v Porubě – Vozovně nebo na křižovatce Zábřeh – Vodárna. Nicméně běžné domy V-OS dosahovaly maximální výšky 16 nadzemních podlaží, mrakodrap jich má ještě o 6 více a jednalo se o praktický pokus, či spíše experiment, jak vysoko lze s tímto systémem stavět.“
více zde: http://panelaky.info/vos/
a zde: https://refillova.cz/ostravsky-mrakodrap-info-fotoreport/
Kdežto výškové budovy na ulici Šumavská v Brně jsou z jiných systémů. Je použita ocelové konstrukce (vidět to můžeš například zde: https://brnensky.denik.cz/galerie/vezaky-v-sumavske-ulici-se-zmeni-pribude-nakupni-galerie-i-parkoviste-pod-zemi.html?photo=2&back=4121663953-2244-50). Nebo těžké skeletové systémy (viz zde https://scontent-prg1-1.xx.fbcdn.net/v/t1.6435-9/190173963_3859391994108896_876836126486836755_n.jpg?_nc_cat=102&ccb=1-5&_nc_sid=730e14&_nc_ohc=PGqzpng24YEAX8CVEvU&_nc_ht=scontent-prg1-1.xx&oh=aaa4400965718af2adb5174cbe23e8a6&oe=61CA0FAC)
Takže stavební úřad má posuzovat stavbu podle toho, kdo je autorem projektu…?
30.11.2021 15:22Adam K. :
OK. Ale ton a vyzneni clanku je fest nefer a v hejt tónine (uz i jen kvuli zarazeni pod “Ovastory”). Ptam se, ma autor lepsi reseni tohoho vezaku? A muzu ho videt?
30.11.2021 23:22davidb :
Adam K.:
Autor článku nemusí přinášet lepší řešení.
On jen popisuje současnou a minulou situaci tohoto domu.
A do Ovastory to přesně patří. Co s tímto domem se táhne už desítky let, takže je to problém.
Martin [msstavby.cz] :
Adam K.: Pouze jsem shrnul průběh prvního a aktuálního projektu. U prvního logicky i průběh stavebního řízení. V článku můj osobní názor není promítnutý. V čem je nefér? Vše je podloženo dokumenty.
01.12.2021 21:56Dan :
Ostrava dnes na zastupitelstvu schvaluje prodej celého objektu i s pozemkem.
08.12.2021 11:17rom :
prodej dává smysl – měli prodat i tu vilu vedle Kraje za nějaké regulace a ušetřené prachy realizovat něco prospěšnějšího – třeba koupit Horník a udělat tam třeba velkorysé muzeum Ostravy – v historickém baráku, výborné místo a máme co ukázat. Škoda, že takto někdo neuvažuje. Tady by ta udržitelnost byla.
08.12.2021 11:30JSjr. :
rom: Na Grossmanovu vilu nepřišla žádná nabídka.
08.12.2021 11:42Dan :
JSjr.: Není pravda. Nabídka tam přišla.
08.12.2021 11:56vojta :
Dan: hoax, schvaluje pouze záměr prodeje, tzn. vyhlášení soutěže, nabídky se teprve budou posílat.
08.12.2021 15:12Dan :
vojta: Ty jsi mi hoax :) prvne musi schvalit prodej, aby se mohly podavat nabidky.
08.12.2021 17:01davidb :
Dan:
08.12.2021 17:55První se schvaluje záměr prodeje.
I když přijdou nabídky, tak se nemusí prodej uskutečnit.
Záměr se dá vždy stáhnout.
Dan :
davidb: Myslim samozrejme zamer prodeje. Jinak bych napsal uz komu prodava. Asi profesni deformace :)
08.12.2021 17:58balde :
tady to máte ofiko
https://www.ostrava.cz/cs/o-meste/aktualne/mesto-hleda-investicniho-partnera-pro-rekonstrukci-ostravskeho-mrakodrapu?fbclid=IwAR3EqjT_uCZun2_yNT0Wn0LcreQYztOzAXmNRUnN3SBGz0WRBtvx8K1CERU
09.12.2021 19:35balde :
clanek z archiwebu:
09.01.2022 21:09https://www.archiweb.cz/n/press/ostravsky-mrakodrap-jedinecna-prilezitost-pro-investory?utm_source=fb-ad&utm_medium=zajem&fbclid=IwAR34GDRvRUskNTBb5YtR_HWF8Ke7qfuQptT_BSC9oZSZXs1I6cT0qO2jCEc_aem_AW4UooqIofdAlocLnl621H074M44vqko5OcdOubjvBinPL68Oj85lVRHR-dP38JtuejGOdWqf8EgQ22E6Jelr0YXvsMf8q7PMK_EY1Vo0tw1avBWr1cr0I9NlE1VvaYmLDk
OS :
https://www.ceskatelevize.cz/porady/10122978233-udalosti-v-regionech-ostrava/422231100030114/
Reportáž o úplně zbytečné investici z veřejných prostředků, od samého počátku dobrodružství s novou studií byly veřejně dostupné a známé informace vylučující rozumnou realizaci. Vyhozené milióny z okna.
15.01.2022 20:03MM :
Martin psal ve svém OVAstory ohledně malé konstrukční výšce podlaží a když jsem se podíval na reportáž, tak je to víc než zřejmé. Stropy jsou opravdu nízko, navíc průvlaky výšku ještě snižují. Investovat do něčeho takového půl miliardy jak zaznělo v reportáži je z říše snů. Na prohlídku podle informací přišli tři investoři, nechtěli se ani vyjadřovat na kameru. No a to bude konec této frašky…
15.01.2022 21:56Michal :
Nebude.
16.01.2022 09:08Rado :
Michal: Čili čekáte něco jako Fraška II? Kdyby byl nějaký investorský zájem o Ostravu, tak ten věžák už 10 let vypadá jinak, leč do Ostravy se nikdo nežene, jen skladníci :-(
16.01.2022 10:41Michal :
Čekám vysvětlení od místních mistrů světa, jak ta oprava ovlivní tu výšku stropů, přes kterou nejede vlak. A ono to vypadá, že pojede.
21.07.2024 20:24