Fabulace kolem nového OC ve Frýdku-Místku

V souvislosti s plánovanou výstavbou obchodního centra v lokalitě Beskydská–Svazarmovská se na internetu objevuje řada reakcí, které mají společný rys: vycházejí spíše z osobních přání než ze znalosti toho, jak funguje vlastnictví, územní plánování a rozhodování soukromých investorů. Tento text se nepokouší nikoho přesvědčit, ale vysvětlit základní souvislosti.

Je to soukromý záměr, ne veřejný

Pozemky určené pro výstavbu obchodního centra se nacházejí v intravilánu města, avšak nejsou ve vlastnictví města Frýdek-Místek. Jedná se o pozemky v soukromém vlastnictví, které jsou dlouhodobě využívány k podnikatelským účelům. Tato skutečnost je základním výchozím bodem pro jakoukoliv další debatu.

Soukromý vlastník pozemků o nich rozhoduje v rámci platné legislativy. Nese plnou finanční odpovědnost za projekt, financuje přípravu, výstavbu i provoz a zároveň nese veškerá rizika spojená s návratností investice. Z tohoto důvodu je také on tím, kdo určuje funkční náplň stavby, její rozsah a obchodní model. Veřejnost ani město nemají právo určovat, jaký konkrétní typ podnikání má vlastník na svém pozemku provozovat, pokud je záměr v souladu s právními předpisy.

Může město investorovi říct, co má stavět?
Ne. Město může stanovit podmínky v daném území například Regulačním plánem, ale nemůže investorovi nařídit konkrétní typ stavby.

Mají občané právo projekt zastavit?
Ne, pokud je projekt v souladu s územním plánem a zákony. Dotčení občané mohou podávat připomínky, nikoliv rozhodovat.

Proč „nepostaví něco jiného“

Otázka, proč investor nepostaví jiný typ objektu, je častá, ale vychází z mylného předpokladu, že soukromá investice má reagovat na přání veřejnosti. Soukromý investor se rozhoduje na základě ekonomických úvah, analýz trhu a návratnosti vložených prostředků. Pokud by se řídil pouze veřejným míněním, většina komerčních projektů by nikdy nevznikla.

Investor není povinen hledat kompromis mezi různými představami obyvatel. Je povinen pouze dodržet zákon, respektovat územní plán a splnit podmínky dotčených orgánů. To, že by někdo jiný na stejném místě preferoval jinou stavbu, není právně relevantní argument.

Může investor změnit projekt na základě veřejného tlaku?
Může, ale nemusí. Je to jeho rozhodnutí, nikoliv povinnost.

Je veřejný nesouhlas důvodem ke zrušení projektu?
Ne, pokud nejsou porušeny právní předpisy.

Proč tam nebude park

Myšlenka parku na daném místě je častým přáním, ale neodpovídá realitě vlastnických vztahů. Park je veřejný prostor, který je financován, spravován a udržován z veřejných prostředků. Jeho realizace a dlouhodobý provoz spadají do kompetence města, nikoliv soukromého investora.

Očekávat, že soukromý vlastník pozemků zrealizuje park na vlastní náklady bez ekonomického přínosu, znamená zaměňovat roli podnikatele s rolí samosprávy. Pokud město považuje park za potřebný, má k dispozici nástroje, jak ho realizovat na vlastních pozemcích nebo prostřednictvím odkupu či směny pozemků.

Nemohl by investor park vybudovat jako gesto dobré vůle?
Teoreticky ano, prakticky je to výjimka, nikoliv standard. Nelze to požadovat.

Proč město park nevyjedná?
Město nemůže soukromému vlastníkovi uložit povinnost vybudovat park, pokud to nevyplývá z územního plánu nebo smluv.

Proč Kaufland a ne Globus

Výběr nájemců v podobných projektech není otázkou osobních sympatií, ale ekonomické stability a hlavně zájmu budoucího nájemce. Veřejnost si může přát prakticky jakýkoliv obchodní řetězec, ale realita se následně odvíjí od dlouhodobých ekonomických záměrů jednotlivých řetězců.

Proč tam nepostaví byty

Soukromý investor není povinen řešit bytovou politiku města. Pokud má město nedostatek bydlení, je to otázka územního plánování, městských pozemků a veřejných nebo developerských projektů, nikoliv povinnost jednotlivého vlastníka pozemků.

Nemůže město investora donutit stavět byty?
Ne, pokud to nevyplývá z územního plánu.

Je obchodní centrum „promarněná šance“ pro bydlení?
Z pohledu některých ano, z pohledu práva a ekonomiky nikoliv.

Soukromé a veřejné: kde je hranice

Celá debata okolo projektu ukazuje na časté míchání dvou odlišných světů. Soukromé vlastnictví funguje na principu zisku, odpovědnosti a rizika. Veřejné vlastnictví funguje na principu veřejného zájmu a politického rozhodování. Pokud jsou tyto světy zaměňovány, vznikají nereálná očekávání a následná frustrace.

Část veřejné debaty je stále zatížena myšlenkovým rámcem, který vznikl v době centrálně plánované ekonomiky. Po desítkách let, kdy většina staveb vznikala z veřejných prostředků a na základě politického rozhodnutí, přetrvává u části společnosti představa, že „se staví za veřejné peníze“ a že o každé nové stavbě by měla rozhodovat většina. Tento předpoklad však v současném ekonomickém systému neodpovídá realitě.

Veřejná správa dnes zpravidla nestaví obchody, restaurace, výrobní haly ani logistická centra. Nestaví supermarkety, rychlá občerstvení ani kancelářské parky. Tyto stavby vznikají téměř výhradně ze soukromého kapitálu. Veřejné peníze jsou určeny především na infrastrukturu a služby, které nemají komerční návratnost a jejichž provoz by se soukromému sektoru nevyplatil.

Města a stát typicky staví školy, školky, silnice, mosty, kanalizace, vodovody, nemocnice, domovy pro seniory, sportovní infrastrukturu nebo veřejné parky. Město po roce 1989 funguje jinak než město před rokem 1989. Kdo tuto změnu nepřijal, má tendenci očekávat, že každá nová stavba je „věcí všech“. Ve skutečnosti je většina nových staveb věcí svého soukromého vlastníka.

V České republice máme příklady, kdy obchodní centra (zatím ta menší) mohou vypadat i dobře. Vzhled, funkčnost a udržitelnost je to, kde má být společenský tlak směřován. Nikoliv však do samotného záměru soukromé osoby / společnosti. Diskuse o budoucí podobě města je legitimní a potřebná, ale musí být vedena s vědomím toho, kdo má jaké pravomoci a odpovědnosti.

Situace plánované stavby:

Související články

• žádné související články, zkuste tagy pod nadpisem..