Bílovec plánuje družstevní bydlení

Dostupné bydlení dnes patří mezi největší výzvy, kterým čelí města napříč celou Českou republikou. Rostoucí ceny bytů, vysoké úrokové sazby a složitější dostupnost hypoték způsobují, že zejména pro mladé rodiny nebo jednotlivce je vlastní bydlení stále obtížněji dosažitelné.

Také v Bílovci vnímáme, že se na nás občané stále častěji obracejí s otázkou, jakým způsobem může město pomoci vytvořit nové možnosti bydlení.

Jednou z cest, kterou nyní chceme otevřít k veřejné diskusi, je družstevní bydlení. Tento model funguje v řadě měst v České republice i v zahraničí a umožňuje lidem získat kvalitní a stabilní bydlení bez nutnosti vysoké hypotéky.

Princip je poměrně jednoduchý – budoucí obyvatelé se sdruží v bytovém družstvu, které bytový dům vybuduje nebo pořídí. Město může v takovém projektu sehrát důležitou roli například tím, že poskytne pozemek nebo se zapojí do organizace projektu.

Marek Kostka, starosta Hanušovic 

Investice do dostupného družstevního bydlení je správnou cestou

Před nedávnem se k Hanušovicím, městu na Šumpersku, obrátila pozornost snad celé republiky. Město se totiž za snem o vytvoření dostupného bydlení pro občany rozhodlo jít netradiční cestou a v červnu 2024 založilo bytové družstvo. Projekt s názvem H-blok HOPE nám představí starosta Hanušovic Marek Kostka.

Pane starosto, kdy se myšlenka vytvořit bytové družstvo zrodila?

Na konci roku 2018, kdy jsme se zamýšleli, co s naším městem do budoucna. Jak vytvořit podmínky stabilního bydlení nejen pro mladé lidi, ale i pro střední a starší generaci. A přišli jsme na to, že nejlepší, co můžeme udělat, je zajistit kvalitní bydlení odpovídající standardu 21. století. Příprava tohoto projektu, včetně architektonických, projektových a schvalovacích procesů, nám do zahájení stavby trvala bezmála 6 let. Což se zdá docela dlouho, ale museli jsme prošlapat neznámou cestu, která obnášela spoustu nepředvídatelných překážek.

Proč jste se rozhodli pro založení bytového družstva?

Výhody v založení bytového družstva městem spočívají především v tom, že město může na samém začátku i v průběhu ovlivňovat vstup nových členů, vstupní podmínky do družstva… Prostě všechno to, co je pro tento typ projektu zásadní. Výhodou bytového družstva založeného městem nebo obcí je nejen jistota dobrého fungování a finanční stability, ale především to, že takto velká investice, která by do budoucna zabrzdila další rozvoj neméně důležitých městských projektů, nepadá do rozpočtu města.

Co bylo na celé věci nejsložitější?

Jelikož tento projekt nerealizujeme v podnikatelském prostředí, ale v prostředí obecní samosprávy, jsou procesy, kterými je třeba projít, daleko složitější. Od zahájení schvalování realizace záměru jsou to desítky hlasování o projektu bezmála za 500 milionů korun. Pro jeho zdárnou realizaci jsme museli po dobu šesti let získat většinu zastupitelů. Jelikož tento projekt měl v průběhu let spoustu podob, které jsme průběžně měnili, byl tento proces náročný.

Zmínil jste zastupitele. Jaké byly jejich první reakce? A jak na váš záměr reagovali občané Hanušovic, jak bankovní sféra, případně odborníci?

Tak jako jindy, také v tomto případě byly reakce kladné i záporné. Ale údělem jakýchkoliv politiků, i těch regionálních, je umět své záměry dobře odkomunikovat s občany, dokázat vysvětlit přínos změny, která může v budoucnu být pro město přínosná. Pokud máme v našich městech a obcích řešit bytovou politiku, je na nás, převzít zodpovědnost. Odborná veřejnost náš projekt od samého začátku schvalovala. No a peníze, to je samostatná kapitola. Čím jste jako obec menší, tím hůře se vám shání peníze na realizaci. Proto již čtvrtým rokem bojujeme na Ministerstvu místního rozvoje ČR, aby podpořilo bytová družstva změnou zákona a poskytlo městům záruky prostřednictvím Národní rozvojové banky, což by financování těchto projektů postavilo na jinou úroveň.

S jakými cíli jste se do projektu pustili?

Cílem je vytvořit nejen nové bydlení pro naše občany, ale také přilákat do Hanušovic lidi z celé republiky, kteří nám v budoucnu pomohou s udržením rozvoje našeho města. V případě městského projektu se jedná o bydlení za dostupné ceny a v našem případě také o bydlení s nízkými energetickými náklady.

Kolik bytů družstvo nabídne?

Po dokončení výstavby bude bytové družstvo disponovat 119 byty. Výstavbu máme rozdělenou do pěti etap. První etapu 34 bytů máme již prodanou a termín dokončení je plánován na konec roku 2026. Druhou a třetí etapu, tj. dalších 34 bytů, začneme nabízet v průběhu jara, jejich zahájení plánujeme v tomto roce. Čtvrtou a pátou etapu budeme zahajovat dle zájmu o náš projekt. 

Jaký byl a je zájem o členství v bytovém družstvu? 

Na začátku byl zájem vlažný, protože nikdo nevěděl, oč se jedná, a nic nebylo hmatatelné. Vše bylo pouze „papírově“. Zájem se začal zvyšovat se začátkem stavby. Družstvo má nyní desítky členů. Jedním ze členů je i město Hanušovice, které bude mít ve své správě nájemní byty pro seniory a strategicky důležité občany. Členem se lze stát v případě rezervace bytové jednotky. Podmínkou je podání žádosti, uhrazení rezervačního poplatku a členský vklad ve výši 10 tisíc korun. Na základě splnění těchto podmínek přijme člena představenstvo družstva. Další podmínky členství a získání plnohodnotného podílu už řeší Družstevní smlouva.

Co vše bytové družstvo řeší? 

Bytové družstvo od svého založení vykonalo spoustu práce potřebné k realizaci tohoto projektu, protože nejenže nese na svých bedrech úvěr výstavby, ale také se stará o přijímání nových družstevníků, o kontrolu průběhu stavby, o právní úkony potřebné k zajištění chodu družstva a tak dále. 

Jak se na rozhodnutí založit bytové družstvo díváte nyní, s časovým odstupem?

Myslím si, že na celkové hodnocení tohoto projektu je ještě brzy. Ale s tím, jak začal fungovat a jaký přínos do budoucna pro stabilitu našeho města může mít, jsem si jist, že investice do dostupného družstevního bydlení pro stabilizaci současných a příliv nových obyvatel je správnou cestou. Proto, i s odstupem času, bych na našem rozhodnutí nic zásadního neměnil. A všem, kteří to s problematikou bydlení obyvatel myslí vážně, bych bytové družstvo doporučil jako jednu z možných variant, jak do celkové problematiky přispět aktivní formou, a nejen spoustou slibů, které nic neřeší.

Iva Kučerová, autorka architektonického návrhu 

Sedm desítek bytů, každý se zastřešenou terasou

O představení architektonického návrhu zvažované bytové výstavby v Bílovci jsme požádali jeho autorku Ivu Kučerovou.

Ve všech svých návrzích vycházím z jednoduchého, ale nadčasového designu modulárních domů, které spojuji v komplexní celky s velkým důrazem na soukromí uživatelů, okolní přírodu, krajinu a zdraví obyvatel. I proto v interiérech dominuje dřevo, které blahodárně působí na klima v místnostech a výrazně snižuje uhlíkovou stopu po celý životní cyklus stavby. 

V současné době řešíme bytové výstavby ve třech lokalitách v Bílovci, a to konkrétně v Radotíně, na Labuti a ve Vrchlického ulici. Dohromady by mohlo vzniknout 72 nových bytů o velikostech 3+kk a 2+kk, vždy s velkou zastřešenou terasou. Jde o byty, které jsou vhodné pro všechny věkové i sociální skupiny obyvatelstva. Domy budou třípodlažní, vzájemně propojené prostorným schodištěm s pavlačí, ale i s okolním prostorem – samozřejmostí je dostatek parkovacích míst a oddechové zóny pro obyvatele domu. V lokalitě Labuť a Radotín počítáme s venkovním posezením, hřištěm i komunitní zahrádkou, ve Vrchlického ulici jsou navrženy střešní zahrady a odpočinkové zóny s naprosto jedinečným výhledem na město. Zkrátka, snažíme se o vytvoření příjemných podmínek pro život nejen v samotných domech, ale i v nejbližším okolí. 

Do jaké míry váš návrh reflektuje stávající podobu jednotlivých lokalit, v nichž se předběžně počítá se stavbou?

Každá lokalita je jedinečná, a ačkoliv jsou domy vizuálně obdobné a modulové, jsou vždy přizpůsobeny místu s ohledem na okolní zástavbu i krajinu a orientaci dle světových stran. 

Modulární znamená, že jednotlivé části – moduly, ze kterých je bytový dům smontován – přijíždějí na místo již plně vybavené, doba výstavby se tak zkrátí na pouhých několik týdnů. Jsou montovány na zemní vruty, čímž odpadají i složité přípravy terénu na betonování, následné zrání apod. A to je samozřejmě ve všech ohledech mnohem šetrnější varianta k okolnímu prostředí než standardní výstavba.

Snažili jsme se zachovat maximální počet stávajících vzrostlých stromů a k bytovým domům navrhujeme další výsadbu lesoparků, která odstíní domy od okolí. K bytovým domům přicházíte nově vysázenými alejemi, které rovněž přirozeně vytvářejí bariéru mezi okolními pozemky. 

Samotné domy jsou citlivě zasazeny do terénu, tak aby kopírovaly horizont a nestaly se „všeměnící“ dominantou, ale přirozeně splynuly s okolím. Jednotlivé komplexy domů jsou navrženy tak, aby bylo zachováno soukromí nejen obyvatel nových domů, ale především, aby neutrpěla kvalita života v již stávající zástavbě. 

Snažila jsem se zohlednit všechny aspekty stávajícího i budoucího využití lokalit, netvořit domy bez rozmyslu a bez ohledu na okolí a současné obyvatele, ale naopak zachovat přírodní a odpočinkovou atmosféru všech těchto tří míst.

Jak je to s energetickou náročností staveb, šetrností k životnímu prostředí, případně dalšími aspekty?

Modulární domy jsou navrženy z CLT panelů (křížem lepené dřevo), které jsou hlavním konstrukčním materiálem. Jsou udržitelné, ekologické a ve finále i ekonomické, snižují spotřebu CO₂ a mají nízkoenergetický nebo pasivní standard.

Jak jsem zmínila, modulová výstavba je šetrná k okolnímu prostředí, většina práce je odvedena v továrním prostředí za kontrolovaných podmínek, na samotné stavbě pak probíhá jen kompletace a finální úpravy, jako například instalace solárních panelů, fasády a příprava zemních vrutů, jakožto ekologických základů. 

Celý tento koncept stavebnictví pak eliminuje prašnost stavby, hluku, výrazně zkrátí dobu výstavby, ušetří finance z rozpočtu za stavební dozor, nedochází ke zbytečnému prodlužování stavby například kvůli špatnému počasí, technologickým pauzám nebo nedostatku řemeslníků. 

Je také počítáno s instalací solárních panelů, stíněním pomocí zelených stěn, zpracováním dešťové vody apod.

Jaký je ústřední motiv vašeho návrhu?

Dopřát obyvatelům komfortní, dostupné, zdravé a udržitelné bydlení z kvalitních materiálů. Interiér bytů je tvořen pohledovými CLT panely (přírodním běleným smrkovým dřevem), které má nezaměnitelnou vůni a vytváří v bytě velmi příjemné a zdravé klima. Koupelny jsou opatřeny odolnou a velmi praktickou PUR stěrkou. V kombinaci se smrkovým dřevem tak vytváří krásný minimalistický design. Byty jsou vybaveny maximálním množstvím úložných prostor a moderní kuchyní s ostrůvkem.

V interiéru pracujeme s tlumenými barvami, jejichž odstíny jsou inspirovány stromy – barvou jejich listů, kůry, květů a plodů.

V návaznosti na vybraný odstín pak plánujeme v okolí domu zasadit tento konkrétní strom – to znamená, že každý byt bude mít před domem svůj osobní strom.

Exteriér domu je inspirován znakem obce – pracujeme s kombinací červené barvy na kovových konstrukcích pavlačí a teras v kombinaci s dřevěnou fasádou z thermowoodu.

Jaká by měla být atmosféra daných míst?

Je pro nás důležité, aby se lidé cítili v domech příjemně, bydleli zdravě i v bytové zástavbě, měli pocit soukromí a klidu a byli obklopeni přírodou.

Pokusili jsme se vytvořit designové a architektonicky kvalitním bydlení, které bude účelné a pro život pohodlné. Bydlení, které se přirozeně začlení do atmosféry místa. Bydlení, které se neodehrává jen za dveřmi bytů, ale je úzce propojeno s přilehlými venkovními pobytovými zónami.

Pavel Kožíšek, odborník na zakládání bytových družstev městy

Zapojení města jako předsedy družstva přináší stabilitu

Se svými otázkami se příchozí budou moci během prezentace obrátit také na Pavla Kožíška, odborníka, který má s problematikou zakládání bytových družstev městy dlouholeté zkušenosti. 

Se zavedenými bytovými družstvy spolupracuji zhruba 15 let. Většina z nich však je jen v roli spokojeného správce převážně již vlastnických bytů a jakákoliv aktivita ve sféře budování nových bytových jednotek je jim cizí. Proto se na myšlenku družstevní výstavby v poslední době všeobecně zapomnělo. Přitom má u nás takovou tradici. První bytová družstva vznikala již za Rakouska-Uherska a velký rozmach zažila v období první republiky. 

Nicméně jsou i bytová družstva, která cítí nutnost řešit bytovou situaci ve městě, kde působí. Jedním z takových je například bytové družstvo v Dobrušce, městě počtem obyvatel srovnatelným s Bílovcem. Zde se podařilo za 24 měsíců postavit 52 bytových jednotek velikosti 3+kk a 4+kk, které byly družstevníkům předány v roce 2022. Projekčně moc hezké moderní viladomy, které dostaly spousty ocenění v rámci celé republiky. Velkou zajímavostí byl vysoký zájem z řad veřejnosti, kdy bylo více než 80 zájemců na již zmíněný počet bytů. V Dobrušce se ovšem jednalo o aktivitu zavedeného bytového družstva, nikoliv města. 

Nicméně některá města se právě zde inspirovala, jak udělat dostupné bydlení i u nich. Patří k nim například Hanušovice v okrese Šumperk, nebo Choceň v Pardubickém kraji. Tam se jedná o čistě městské projekty, kde jsme spolu zakládali nová družstva, nebo v případě Chocně oživovali staré, neaktivní. Obě města jsou ve stejné fázi výstavby s plánovaným dokončením za 1,5 roku. Jedná se o variantu bez zisku developera, kdy si město vše procesuje samo skrz outsourcing některých služeb. V Hanušovicích se jedná o 34 bytů v 1. etapě, v Chocni o 42 bytových jednotek. 

Mám i zkušenosti s bytovým družstvem formou developera se ziskem. I s touto variantou je možné se setkat, jedná se o velmi funkční systém výstavby nových bytů. Společně s SBD Sever Liberec, největším správcem bytového fondu v Libereckém kraji, jsme vybudovali 42 bytových jednotek v Chlumci nad Cidlinou a pro velký zájem chystáme v tomto městě dalších 14. Hezké družstevní bydlení vybudovalo i sousední město Nový Bydžov, kde právě teď předáváme tamním družstevníkům 12 bytových jednotek. 

Jak se díváte na záměr založení bytového družstva městem Bílovcem? 

Vždy, když mě kontaktuje nějaké město, jsem velmi potěšen, že formu družstevního bydlení někdo opět objevil. Jedná se o možnost vybudovat dostupné bydlení, nikoliv sociální nebo naopak předražené, což často nabízejí developeři. Přitom jsou byty ve velmi slušném standardu, s nízkou energetickou náročností, vlastním parkováním apod. Velkým přínosem pro město je fakt, že o tento způsob bydlení projevují zájem mladé páry či rodiny, které díky zajištění bytu v obci zůstávají. Co se týče financování, je velkou výhodou, že členové bytového družstva nemusejí pro přidělení bytu žádat o hypoteční úvěr a postačí jim 25 procent vlastních finančních prostředků z celkové ceny bytu. Zbytek tvoří dlouhodobý úvěr bytového družstva, který člen – nájemník splácí formou měsíční anuity.

Jaké jsou obecné zkušenosti s touto formou zajištění nového bydlení pro obyvatele měst? Do jaké míry je zmíněný postup pro města výhodný? V čem spočívají skrytá nebezpečí?

Základním faktorem je přístup města, které má zájem vybudovat bytové družstvo v neziskové variantě. To znamená, že konečná cena bytu obsahuje jen nutné výdaje, kterými jsou například pořízení pozemku, nebo samotná smlouva o dílo s dodavatelem stavby, což v konečném efektu zlevňuje bydlení o desítky procent oproti vlastnickému bydlení v developerských projektech. Tím pádem, jak je již řečeno výše, dochází ke stabilizaci mladých rodin ve městě, což má pozitivní vliv jak na rozpočtové určení města, tak socioekonomickou geografii obyvatel. A skryté nebezpečí? Není to nebezpečí skryté, nicméně může nastat situace, kdy družstvo vyloučí z jakéhokoliv důvodu člena a je potřeba mu vyplatit finanční podíl, na který nemusí družstvo mít, především v prvním období fungování, dostatek prostředků. To se ovšem eliminuje v případě, že je statutárním orgánem město. 

Co je pro město výhodnější, rozhodnout se při stavbě nového bydlení pro spolupráci s developerem, nebo pro založení bytového družstva? 

Určitě založení bytového družstva. Základním parametrem je dostupnost moderního bydlení, což zásadně ovlivňuje jeho cena a způsob financování.

Proč by lidé měli uvažovat o členství v družstvu? 

Jedná se o bydlení bez marže developera, jen za nutné náklady. Navíc se budoucí nájemník nemusí „svlékat“ v bance, protože úvěr přijímá družstvo, které za něj ručí jako celek. A jistota města v zádech jako předsedy družstva není taktéž k zahození…

pramen: bilovec.cz

Související články

• 10.03.2026: Revitalizace parku pod náměstím Bílovec
• 22.09.2025: OC Bílovka
• 10.06.2025: Novostavba bytového domu v Bílovci
• 02.04.2025: Hasičská zbrojnice Bílovec – rekonstrukce
• 24.03.2025: 17. listopadu 395/5, Bílovec
• 24.03.2025: Bílovec chystá modernizaci kulturního domu